【住宅ローン選びについて】 ～こもれびハウス（上尾市・桶川市・北本市・鴻巣市の地域密着エリア特化の不動産）
こもれびハウスの伊藤です。
現在、日本では低金利政策を継続していることもあり、金利が低い変動金利の住宅ローンを利用している方が多いと思います。
しかし、金融緩和政策の修正により長期金利の上限が変更されたため、住宅ローン金利への影響が心配されています。
近年の欧米の利上げ、物価上昇などにより低金利が続くかは誰にも予想ができません。
本日は住宅ローンのしくみについてお話していきたいと思います。
住宅ローンの金利タイプの特徴
金融緩和策の修正が決定されたことで、長期金利の変動幅が引き上げられました。
それにより、固定金利型の住宅ローンは金利上昇が見込まれています。
しかし、依然としてマイナス金利政策は継続することから変動金利型の住宅ローンへの影響は少ないと考えられています。
将来的なことは誰にもわからないので、予想でのお話となりますので変動型と固定型の特徴をよく理解しておく必要があります。
変動金利は金融機関が独自に定めた基準金利に連動し、半年ごとに金利の見直しが行われます。
固定金利に比べ、金利が低い傾向にあります。
下がれば返済額が下がりますし、上がれば返済額が増えていきます。
変動金利には返済額の変更には2つのルールがあります。
ただし、このルールが適応されるのは元利均等返済方式の場合だけですので、まずはこちらのお話をさせて頂きます。
元利均等返済方式
毎月の返済額（元金+利息）が一定の金額となる返済方式。返済額が固定の為、計画が立てやすいです。
元金均等返済方式
元金の返済額が一定の金額となる返済方式。毎月一定の元金が返済されていくので、元金の減るスピードが速く総返済額が少なくなります。金融機関によっては選択できない場所も多いです。
5年ごとの返済額見直し（5年ルール）
変動金利の住宅ローンで5年ルールを採用している場合、年2回の金利見直しで適用金利に変動があったとしても5年間は毎月の返済額が変わりません。毎月の返済額に占める元金と利息割合が変更されていきます。
金利があがりますと毎月の元金と利息の内訳が変わり、元金返済額は減ります。
金利がさがりますと元金返済額は増え、返済がはやく終わることになります。
125％上限方式（1.25倍ルール）
年二回の金利見直しにより、毎月の返済額が増えたとしても新しい返済額は今までの返済額の125％までを上限とするルールとなります。
5年ルールが適応されている場合には5年目の利率変更時に新しい返済額を計算します。
固定金利型住宅ローンの特徴
全期間または、一定期間の金利が固定される為、期間中は返済額が変更されることはありません。
固定金利には【全期間固定】と【固定期間選択型】の2種類が存在し、期間が長く設定されるほど金利が高くなる傾向があります。
固定金利の場合には返済終了までの総返済額が決定されます。
フラット35は固定金利の代表的な商品となります。
金融機関によっては全期間固定型の住宅ローンの取り扱いをしてない場所もあります。
固定期間選択型とは
固定期間選択型の住宅ローンは2年・5年・10年・15年など金利が変わらない期間を選択できます。
期間が長いほど金利が高くなる傾向があります。
期間中は期間を変更したり、変動へ切り替えたりすることはできません。
期間終了時に再度固定金利型を選択することが可能です。
一般的には、期間終了時に自動で変動金利に切り替わりますが、変動金利型から再度、固定金利型に変更することも可能です。
固定金利型の住宅ローンのメリット
毎月の返済額が全期間または一定期間固定の為、金利情勢を気にせずに返済ができるということです。
現在の固定金利の水準よりも将来変動金利が上がると予想する方は固定金利を選択されるのがいいと思われます。
また、子供が大学を卒業するまで支出を一定額にして計画していきたい方などは固定期間選択型の住宅ローンを利用されるといいかもしれません。
変動金利と固定金利を組み合わせて借りる借り方を【ミックスローン】とよび、リスク分散も出来ます。
こちらの場合には金融機関によっては2つの契約になる場合もありますので手数料の負担が増えるケースがあります。
ただ金融機関によっては1契約での取り扱いで行っている場所もありますので、金融機関選びの材料のひとつとして考えてみてもいいかもしれません。
金融機関選びのポイント
金利設定は各金融機関で大きく異なります。
できるだけ金利の低い金融機関を選びたいという方は多いのではないでしょうか。
しかし金利だけを見て住宅ローンを選定することはお勧めできません。
返済期間が長期にわたる事が一般的なのでご自身にあったライフプランに合った金融機関を選択していくことがポイントとなります。
住宅ローンは一般的に団体信用生命保険に加入することが条件の一つとなっております。
団体信用生命保険とは債務者の方に万が一の不幸があった場合に保険金で残りの住宅ローンを完済することが可能という保険になります。
これによって残された親族の方への負担をなくすことができます。
金融機関によって特約での保証内容が大幅に変わったり、一般的に特約を付けると金利に上乗せされるのですが、上乗せ率も金融機関によって異なります。
団体信用生命保険を手厚くしたいという方は通常金利だけではなく、特約時の金利上乗せ率も気にしていくことも一つの材料になってきます。
最後に住宅ローンを借りる際の金融機関の手数料についてです。
●保証会社の事務取扱手数料
●保証会社の手数料
●金融機関の融資手数料
●団体信用生命保険の上乗せ率
●繰り上げ返済の手数料
●金利期間再設定時の手数料 等
上記の手数料関係について金融機関によって大きく異なります。
ご自身がこまめに繰り上げを考えていくのか、期間選択型を選びたいのか、などによっては都度手数料が発生する場合もあります。
繰り上げ手数料などは無料で行っている金融機関もありますので、そちらもひとつの選定のポイントとなってきます。
35年にもなる住宅ローンを借りることは生涯をお付き合いしていく金融機関となってくるので、ご自身の人生設計や金融機関の信用度、使いやすさなど多方面な方向性で検討していくことがいいと思います。
お客様のライフプランは多種多様の為、一概にこちらの金融機関がいいですよとは言えません。
勿論、こもれびハウスではお客様のお話を聞かせて頂きながら1番お客様にあったプランニングを組み立てていき、ご相談させて頂いております。
まずはお気軽にご相談いただけますと幸いです。
