不動産売却前に知るべき解体の注意点！測量で損をしないための基礎知識

不動産売却で「解体・測量」が問題になる場面

老朽化した建物が残ったままの土地を売却する場合、「現況渡し」と「更地渡し」のどちらで売るかによって、解体が必要かどうかが大きく変わります。
現況渡しは、古家付きのまま引き渡し、解体の要否や費用負担は買主側の判断とする形態が一般的です。
一方、更地渡しは、売買契約後から引き渡しまでの間に、売主が自らの負担で建物を解体して更地にして引き渡す方法が多く用いられています。
そのため、同じ古家付き土地でも、売却条件の決め方次第で、売主に解体費用や工程管理の負担が発生するかどうかが異なってきます。

また、土地の境界があいまいであったり、古い登記簿のままで地積測量図がないなど、書類が不十分な場合には、測量を求められやすくなります。
不動産の売買では、売主には境界を明示する責任があるとされており、境界が未確定のままでは、隣地所有者とのトラブルや、面積の相違による売買代金の争いにつながるおそれがあります。
そのため、境界標が見当たらない、図面と現地の状況が一致しないといった場合には、土地家屋調査士による境界確定測量を行い、隣地所有者立会いのうえで境界をはっきりさせるケースが少なくありません。
測量を行わずに売却を進めると、後日の紛争対応に時間と費用がかかる可能性がある点に注意が必要です。

解体や測量の有無は、売却のスピードや価格にも一般的な傾向として影響します。
建物を解体して更地として販売する場合、買主は建築計画を立てやすく、境界も確定していれば安心感が高まるため、検討から購入決定までの期間が短くなることが期待できます。
一方で、解体費や測量費を売主が負担すれば、その分を売却価格でどこまで回収できるかが課題となり、必ずしも費用全額を上乗せできるとは限りません。
現況渡しで解体や測量を行わない場合は、価格が抑えられる代わりに、購入検討者が限定され、売却期間が長くなる可能性があるため、手取り額と売却スピードのバランスを踏まえた判断が大切です。

解体が必要な不動産売却で確認すべきポイント

建物を取り壊してから土地を引き渡す「更地渡し」の条件が付くと、多くの場合、売主が自ら解体工事を手配し、引き渡し日までに更地にしておくことが求められます。
このとき、契約書や重要事項説明書に、解体の範囲・残置物の扱い・地中障害物への対応・費用負担の帰属などを明確に定めておくことが大切です。
また、解体に伴う騒音や振動、粉じんなどへの近隣対応についても、あらかじめ不動産会社と連携しながら方針を確認しておくと安心です。
さらに、古い建物では石綿（アスベスト）調査や届出が必要となる場合があるため、契約前に建物の構造や建築時期などを整理しておくことが重要です。

建物解体費用は、構造や坪数、立地条件、付帯物の有無によって大きく変動しますが、各自治体が公表するシミュレーションや目安では、木造の一般的な戸建てであっても、解体費用のほかに足場や養生シート、廃材処分費、重機回送費などが加算されるケースが多いとされています。
見積もりを取る際には、建物本体の解体費だけでなく、外構・駐車場・庭木・物置などの撤去費用が含まれているかを確認することが欠かせません。
あわせて、地中埋設物が見つかった場合の追加費用の扱いや、整地の仕上がり（真砂土仕上げなど）の条件を事前に書面で確認しておくと、後々のトラブル防止につながります。
なお、見積書の内訳が簡略すぎると比較が難しくなるため、できるだけ項目が細かく示された形で提示してもらうことが望ましいです。

解体の実施時期については、売却前に先行して解体しておく方法と、売買契約締結後に引き渡しまでの期間で解体する方法があり、それぞれ注意点が異なります。
売却前に解体する場合は、更地としての印象が良くなる一方、買主が見つかる前から解体費用と固定資産税負担を先に負うことになるため、資金計画の確認が必要です。
一方で、契約後に解体する場合は、契約書で解体完了の期日や、万一遅延した場合の取り扱い、解体中の事故や損害の責任区分を明確に定めておくことが重要です。
また、建物を解体することで固定資産税の住宅用地特例が将来適用されなくなる可能性もあるため、解体の時期と売却スケジュールを総合的に検討することが求められます。

不動産売却の解体・測量費用と税金・手取り額の関係

不動産を売却する際の測量費や解体費は、一般的には売主が負担することが多いです。
売主側で負担することで、境界が明確になり、買主が安心して契約しやすくなるためです。
一方で、売却条件の交渉次第では、買主が解体費を負担したり、測量を行わない前提で価格を調整するケースもあります。
そのため、誰がどの費用を負担するかは、契約内容として明確に合意しておくことが重要です。

不動産の売却益に対して課される譲渡所得税は、「譲渡収入金額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額」をもとに計算されます。
国税庁の案内では、測量費や売却のための建物解体費は、譲渡費用として必要経費に算入できる費用に含まれるとされています。
また、一定の要件を満たす居住用財産の売却では、最大3,000万円まで譲渡所得から差し引くことができる特別控除も用意されています。
ただし、控除の適用には居住の実態や所有期間など細かな条件があるため、事前に確認しておくことが大切です。

最終的な手取り額を把握するには、売却価格から仲介手数料、測量費、解体費、税金などを差し引いた残りを試算しておく必要があります。
特に老朽化した建物がある場合は、解体の有無によって費用も税額も変わるため、複数のパターンで概算を立てて比較すると判断しやすくなります。
また、譲渡所得の特別控除や税率は、その人ごとの事情で適用可否が異なるため、契約前の早い段階で税務署や税理士、不動産会社など専門家へ相談することがお勧めです。
こうした準備をしておくことで、思ったより手元に残らなかったという事態を防ぎやすくなります。

まとめ

老朽化した戸建てや空き家の不動産売却では、解体と測量をどうするかで、売却スピードと価格、そして最終的な手取り額が大きく変わります。
現況渡しと更地渡し、確定測量や公簿売買など、それぞれにメリット・デメリットがありますが、売主様だけで判断するとリスクを見落としがちです。
当社では、解体の要否やタイミング、測量の必要性、費用と税金への影響までを整理し、お客様の状況に合った売却方法をご提案しています。
「どこから手をつければよいかわからない」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。